光绪二十六年，岁在庚子，时值孟夏。苏州府书生陈砚秋赴金陵应江南乡试，泊舟秦淮河畔。是夜月晕而风，础润而雨，忽见岸上磷火如星，聚而成字：“炎凉有道，难易无常。”砚秋心悸惊醒，掌灯录于行囊夹层，墨迹竟透纸三页，如烙如刻。
一、金陵卷
金陵贡院号舍五千，状如蜂房。陈砚秋分得“地字七十三号”，恰临粪号。同舍生皆掩鼻走避，唯皖南生员吴慕蔺与之相邻，赠艾草三束曰：“物情炎凉，犹粪号近水则腐，近火则焦。君能安坐，已胜旁人。”
三场试毕，砚秋文章如泉喷涌，首场《论语》题“君子不器”，竟破天荒以匠人制器喻经世之道：“良匠视木，不叹曲直，唯见其用。治世者观人，当如匠观木，炎凉各得其宜。”副主考王侍郎批卷至此，朱笔顿悬半空。
放榜前日，暴雨摧垮贡院西墙。巡绰官于瓦砾间拾得密信，乃某权贵嘱托考官“照拂姻亲子弟”之函。按察使雷霆查案，牵连考官七人。恰此时，王侍郎力陈：“今当取一文以镇物议。”遂荐陈砚秋卷。九月初九，红纸贴出，陈砚秋名在三十七，吴慕蔺竟中解元。
鹿鸣宴上，吴慕蔺举杯过额：“昔赠艾草时，已知陈兄非池中物。”砚秋方悟，彼时吴生已窥得考场将生变故，特选粪号之侧，既避嫌疑，又近贵人。炎凉物情，早在此子算计之中。
二、京师雪
癸卯年春，陈砚秋赴京会试。寓居宣南莲花寺，遇老僧昙云。僧寮悬一联：“人情阅尽，方知纸薄；世事经多，始悟山平。”砚秋连考三科不第，至丙午年已是第四次赴考。
是年正逢科举改制最后一年。同乡举子多转新学，唯砚秋仍治旧经。二月二龙抬头，昙云长老邀至后院，指古柏曰：“此树生于万历年间，历雷火七次。僧家观之，雷火是劫；匠人观之，雷纹成器。君只见科举之难，未见改制之易乎？”
三场策问题目竟涉西洋政体。砚秋默坐半日，忽忆秦淮磷火、粪号艾草、古柏雷纹，挥笔破题：“难易不在事，而在识。昔张骞通西域，人谓难如登天，实顺商道之理；今人习电报，视若易事，实昧电磁之奥。”文中暗藏机锋，以“炎凉”喻世变，以“物情”比时势。
榜发，砚秋中第二百四十名贡士。殿试前夕，昙云赠锦囊一。拆视，空无一物，唯囊底绣小字：“无字是真言。”
三、金殿火
四月廿一，太和殿对策。光绪帝亲问：“今人言变法，有谓难如移山，有谓易如反掌，卿何以教朕？”砚秋俯仰片刻，秦淮磷火忽现心头，朗声答：
“臣闻，夏虫不知冰，非冰难知，时未至也。今之变法，譬如医者治病，必先识症候炎凉。曾国藩办洋务，人谓中兴易事，实斡旋于发捻、洋人、清议之间，如履薄冰。张之洞建铁厂，人谓实业易举，实周旋于户部、地方、外商之际，如烹小鲜。故曰：识事之难易，不在事，在识事之机。”
语毕，殿中寂然。忽有御史出列弹劾：“陈砚秋乡试有舞弊之嫌，当年金陵考场塌陷，恰助其登第！”原来此御史即当年被黜考官门生。
光绪帝命取当年朱卷。当堂宣读至“粪号得邻”一段，帝忽笑：“此子若真舞弊，岂会自陈窘境？”转而问砚秋：“卿在粪号三日，得何感悟？”
砚秋再拜：“臣闻，芷兰生于深林，不以无人不芳。君子居于粪号，不以秽近失节。当年若因秽避考，何来今日丹墀对策？此即物情炎凉——秽地可生芝兰，玉堂亦藏蛀虫。”
光绪帝拊掌，御笔亲点为二甲第十八名。然未及授官，科举永废之诏已下。
四、沧海粟
陈砚秋以“末代进士”名分，分发浙江候补知县。在杭州候缺三年，寓居孤山俞楼。时值立宪风潮，留日学生视旧功名如敝履。某次茶会，青年慨言：“科举遗毒，当一扫而空！”众目睽睽射向砚秋。
砚秋徐饮龙井，搁盏言：“诸君可知，嘉靖年间海瑞中举，试卷题诗‘粪土当年万户侯’？可知崇祯年间，张岱落第，于秦淮河畔书‘功名不过纸一张’？今诸君唾弃科举，与当年科举之士唾弃前朝八股，有何异耶？”
满座愕然。忽有银发老者拄杖入，乃俞樾门人章老先生，厉声道：“后生可畏，然不知畏历史。陈先生今日所言，老夫四十年前在诂经精舍，听曲园先生说过同样的话——那时骂的是八股，如今骂的是科举。再四十年，诸君所倡新学，亦在骂中矣。”
是夜，砚秋独坐西湖边。但见月印三潭，恍如当年秦淮磷火。忽悟昙云空囊之意——无字非真空，乃容天下字。科举废，如囊破字出，洒向人间皆文章。
五、雷峰影
宣统元年，陈砚秋终得实缺，授钱塘县知县。上任首案，乃丝绸商沈氏兄弟争产。兄执咸丰年间分家契，弟持光绪年间慈母亲笔。砚秋细观旧契，纸背有蝇头小楷，乃其父临终嘱托：“家产三七，兄七弟三，然城南当铺暗股皆予幼子。”
沈兄见之色如死灰。原来当年故意以薄纸立契，待墨迹渗透，背面暗文即糊裱遮掩。不料六十载后，纸薄如蝉翼，暗文重见天日。
砚秋判曰：“炎凉之道，天理循环。昔以纸薄藏私，今因纸薄现形。本当重罚，念尔父苦心，暗股仍归弟，明产依契。”满城传为“神断”。
然三月后，知府暗示：沈兄已捐道台衔。砚秋长叹，改判兄弟均分。师爷密劝：“大人初入宦海，不知水深？”砚秋笑答：“岂不闻，水至清则无鱼？然水至浊则鱼死。今取中庸，清浊之间，鱼我可两全。”
是年秋，雷峰塔砖被民众盗挖殆尽，谓可辟邪。砚秋巡至塔下，见一老妪喃喃：“塔要倒了，世道也要倒了。”夜梦塔影压顶而醒，急书奏折请修塔，已无上官理会。
六、辛亥雷
武昌炮响传至杭州时，陈砚秋正在审理一桩奇案：留日学生私运革命宣传册，册中竟夹有当年秦淮河畔所见磷火图样。学生慷慨陈词：“为救中国，虽死无憾！”
砚秋屏退左右，示以手臂刺青——竟与磷火图案无异。学生骇然：“大人也是……”
“老夫什么都不是。”砚秋阖目，“光绪二十六年，金陵贡院塌墙前夜，吾见此图于河上磷火。后遇昙云长老，方知此乃明末复社暗记。三百年流转，今入君手。然君知此图案真意否？”
学生茫然。砚秋蘸茶案上绘图：磷火实为古篆“易”字变形，外圈环带乃《易经》“否极泰来”卦象。
“复社志士以此铭记：世道炎凉，犹如卦象流转。今君等热血，堪比当年。然须知，改朝换代易，改人心难。”语毕，取火焚册，“去吧。他日若成事，莫忘难易之辨。”
当夜，杭州光复。新军执知县印信，见砚秋青衣小帽，案上留书：“金陵举子陈砚秋，今完璧归赵。”开匣视之，乃一破旧锦囊，内贮艾草灰、柏树皮、贡院瓦砾、殿试卷草、西湖泥、雷峰砖粉、焚册余烬，共七物。
七、归去辞
民国三年，西湖边多了一位说书人。自号“炎凉叟”，每日在平湖秋月讲“末代进士奇谭”。有听者质疑：“老先生所述太过玄奇，恐是杜撰。”
叟笑指孤山：“君看俞楼仍在，可去查《申报》光绪三十三年十月新闻，有钱塘知县断沈氏案详文。再看民国元年《时事公报》，有杭州光复时知县留锦囊记载。”
忽有洋装青年排众而出，深深一揖。众识之，乃本省督学，曾留洋哈佛。督学颤声问：“先生可记得秦淮河粪号艾草？”
四目相对，恍如隔世。原来督学即吴慕蔺幼子，其父临终言：“吾一生算计，反不及陈砚秋一味天真。当年赠艾草，实为沾其文气，彼竟真以为友情。”
是夜，二人泛舟西湖。月至中天，督学问：“世伯历三朝，观世事炎凉，究竟何者最难？何者最易？”
砚秋斟酒：“识事最难。譬如这杯中月，捞之即碎，此易识；然知碎月亦是月影，此难识。行事最易。当年金陵若因粪号弃考，无后来事；钱塘任上若强修雷峰塔，无非早塌十年。顺势而为，皆易事。”
“然则何谓成功？”
砚秋指向三潭：“君见月印三潭，可是三月？其实一月耳。所谓成事，不过一时一月印三潭。潭自为潭，月自为月，相逢成影，离散成空。老朽乡试、会试、殿试、为官、去职，皆一月印潭耳。”
舟至湖心，忽见磷火点点，恰成“易”字。督学惊起，砚秋安坐：“此乃湖底沼气，逢月圆则浮。与当年秦淮磷火，一理相通。”
八、观月录
民国二十六年中秋，西湖沦陷前夜。有日本学者访“炎凉叟”于茅家埠，问支那文化精髓。时砚秋已八十六岁，瞑目如寐。
学者再三请，老人睁目：“君欲知中国文化？老朽袖中有物，自取观之。”
探袖，取出一锦囊，与当年留县衙者同。开之，内装：炭笔一支、艾草一株、瓦半片、纸灰一撮、破镜碎片、枯柏籽三粒、最后一物乃玻璃瓶，贮西湖水，浸一弯残月。
“此是？”
“炭笔可书真言，亦可写降表。艾草可驱秽，亦可作降旗杆。瓦片可覆庙堂，亦可碎首。纸灰曾为文章，现为灰烬。破镜曾照衣冠，现照骷髅。柏籽埋地千年，遇雨还生。瓶水今映残月，明日或映旭日。”
学者肃然：“此乃禅机？”
“非禅机，乃物理。”砚秋指瓶水，“如此水，零度成冰，百度化汽。贵国兵锋如百度汽，炽烈易散；中华文化如零度冰，观之似僵，实存水性。今日冰封西湖，来年春至，水自流淌。”
临别，学者忽问：“先生名砚秋，可是‘笔墨春秋’意？”
老人笑：“少年时是。今方悟，砚为石，经磨方润；秋为季，历暑方凉。砚秋砚秋，不过一块石头看过四季。”
当夜，磷火满湖，皆成“易”字图案。翌日，老人无疾而终，枕下留纸：“炎凉是理非情，难易在心非事。老朽一生，只见秦淮一月，照尽金陵烟水、西湖波涛。今月归天，水归湖，诸君各自珍重。”
后有渔人传言，每至月夜，湖上时有诵读声，细听乃：
“人情炎凉犹物情，识事难易事堪成。我观世事如观月，圆缺不改自在明。”
跋：民国三十五年，西湖疏浚，于湖心亭基下得铁函。内贮油纸包裹《炎凉录》全稿，署名“金陵过客”，夹一光绪年间乡试朱卷残页，恰是“君子不器”破题处。稿末添八字，墨迹犹新：
“天下事，成在识难易而已。”